1月份调查报告

 

 

 

 

 

 

 

国家统计局沈阳调查队                2008年1月16日

 

 

房价稳步小幅上行  宏观调控效果显现

 

2007年我市房地产价格综述

 

    2007年，我市认真贯彻国家对房地产宏观调控政策，政策落实到位，国家调控措施在我市彰显成效，房地产价格上涨幅度得到了有效地控制，房地产市场基本保持了健康、稳定的发展。

    一、房地产价格继续小幅上涨，但涨幅全面回落

    (一)全年房屋销售价格同比上涨幅度回落0.5个百分点。2007年我市房屋销售价格上涨6.1％，比2006年回落了0.5个百分点。

    1、商品房价格上涨步伐放慢是影响总指数回落的主要因素。今年1—11月累计， 我市商品房供应面积比上年同期增长了27．9％，商品房销售面积增长了25.6％，商品房价格仍保持上升势头，与上年同比上涨了6.1％，但是上涨速度减缓。在商品房中，住宅销售均价为3969元／平方米，同比上涨6.6％，涨幅回落0.3个百分点。其中，普通住宅价格上涨6.7％，高档住宅价格上涨5．6％；非住宅销售价格小幅上涨，销售均价为5266元／平方米，比上年同期上涨2.9％，涨幅回落2.8个百分点。其中，写字楼上涨7.5％、工业仓储用房上涨5.1％、办公用房上涨3.1％、商业娱乐用房上涨2.9％、车库及其他用房上涨2.1％。

    2、二手房住宅成交量继续下降，价格稳中有升。在国家加大宏观调控力度的作用下，受去年二手房转让征收“营业税”以及“个人所得税”的政策影响，我市二手房住宅市场的成交量进一步减少。2007年，我市二手房住宅成交面积较上年下降了2.5％，二手房住宅转让套数比上年下降了4.4％。从近几年我市二手房转让面积的数据变化来看，国家对房地产市场的宏观调控政策对我市的二手房市场产生了比较大的影响。2007年我市二手房住宅转让面积为近五年来最低水平，与我市商品住宅市场成交量走高的状况形成了鲜明的对比。受政策影响，二手房上市量下降，供需不平衡，二手房价格上涨了6.2％。

    (二)房屋租赁价格小幅上扬，物业管理价格基本稳定。2007年，我市房屋租赁价格略有上升，与上年相比，价格上涨了1.8％，比上年回落了0.5个百分点。其一，由于我市处于东北经济中心，使市场行为日趋活跃，拉动商业娱乐用房租赁价格上涨2．3％。其二，外地来沈人员的增加以及办公司需求等因素影响，使写字楼租赁价格上涨了1.3％，其三，居民动迁和外地暂住人员对居住的需求，带动住宅租赁房屋价格相应地提高了1.1％。其四，今年我市物业管理项目没有进行大范围的调整，虽然个别小区提高了物业管理水平，收费略有提高，但全市2007年收费标准仅上涨了0.2％，  比上年回落了0.3个百分点。

    (三)土地交易价格继续上升，上升幅度回落0.7个百分点。土地稀有资源的特殊性，决定我市棚户区改造基本完成后，市内五区用地微乎其微，形成了寸土寸金的局面。随着沈阳经济的外延发展，吸引了大批外地房地产投资商的涌入，形成了本地与外地投资商平分秋色的局面，房地产市场竞争日趋激烈，在12月的一次土地拍卖会上，皇姑区宁山东路地块，从每平方米7263元的起拍价起，经过买方多次竞价，最终以每平方米10080元的交易价格成交。全年土地交易价格持续上涨，同比上涨了6.6％。其中，居住用地上涨了6.7％，，商业用地上涨了5.5％。与此同时，城郊一带土地交易价格相对较低，虎石台203国道东侧每平方米土地交易价格为1367元，  由于城郊的土地交易面积远大于市区的比例，直接影响我市土地交易价格上涨幅度比上年回落了0.7个百分

   二、我市房地产市场价格变化的主要特点

    从“国六条”到九部委的“国十五条”和2007年五次信贷利息的调整，涉及信贷、税收、利率、外资、户型结构、土地出让、市场信息等多方面，充分显示了2007年政府对房地产价格的宏观调控。随着政策的逐步到位，调控政策得到了响应和落实，我市房地产市场价格变化呈现出较明显的变化特点。

    1、房地产价格平稳中小涨。随着国家宏观调控政策逐步落实，我市房地产市场加快了结构调整，商品房投资增长迅猛，2007年比上年增长了47.6％，  由于供应结构的渐趋合理，带来了商品房销售价格涨幅回落，2月份商品房价格上涨7.9％，从3月份到10月份上涨幅度一直在4-6％以内。结构性供需矛盾的缓解，遏止了我市房屋销售价格的快速上涨，从而引导我市房价平稳上升。

    2、供应结构进一步优化。2007年，市场供应结构进一步优化，空置房进一步减少，90平方米以下住宅的上市面积比上年增长了30.9％，使普通住宅项目交易量增加，所占比重加大。从去年九部委的“国十五条”实施细则出台，我市新批项目全部按照70/90的建设标准执行，并陆续进入房屋销售市场，缓解了普通住宅的供需缺口，有效地控制了房价的大幅度上涨。

    3、收入快速增长拉动房价上升。调查显示，我市房地产市场需求主要呈现以本市居民自住需求为主体的特点，2007年城市人均可支配性收入大幅度增长，人民生活水平的提高，促进市场需求不断增长。同时，地铁沿线拆迁工作的全面展开，住房市场刚性需求进一步加大，价位适中的普通住宅销售价格呈现稳步攀升的势头，价格同比上涨了6.7％。另外，土地和金融的宏观调控，使别墅住宅用地更珍贵，推动别墅房屋销售价格上涨8．8％的局面，列居各类房屋价格涨幅之首。

    4、我市房屋销售价格指数在全国平均水平以下运行。2007年以来，全国房价同比指数呈逐月高走之势，从1月份上涨5.6％，逐月涨至11月份的10.5％；而我市却伴随着国家宏观调控政策的出台节奏，形成了高开低走态势，年初两个月，我市房价上涨水平在全国平均水平线以上运行，进入3月份以后，国家金融机构相应5次提高贷款利率，有效地控制了我市的房价继续上行的势头，并以3月份为拐点，出现了各月价格上涨均低于全国平均水平的局面。1-11月累计，我市房屋销售价格指数为105.8，比全国平均水平低1.5个百分点。

    5、我市房屋销售价格指数位居十五个副省级城市第13位。上涨幅度高于我市的城市依次为成都、大连、厦门、广州、杭州、南京、青岛、西安、哈尔滨、长春。我市仅高于济南和武汉市，价格上涨幅度列居十五个副省级城市的第13位。1-11月累计与上年同期相比，我市房价上涨幅度比涨幅最高的深圳(16.3％)低10.5个百分点、比上涨幅度居第十二位的长春(6.0％)低0.2个百分点。

   三、房屋价格上涨的主要原因及问题

    1、居民购买力增强。随着我市经济的持续快速发展，人民生活水平不断提高，2007年我市居民可支配性收入比上年增长25．4%,居民购房能力明显增强，住宅的销售面积增长26.1％，销售额增长39.5％。据万户居民家庭抽样调查结果显示，我市居民未来有购房需求的占16.6％。这种需求的快速增长，无疑是引导房价上涨的原动力。

    2、房屋成本大幅度上升。表现在四个方面：一是随着居民生活水平的提高，对居住环境和配套设施的要求不断提高。商品房的品质有了明显改观，配套设施和环境成本也在不断增加。二是土地价格(上涨6.6％)、建筑材料费(上涨5.7％)、建筑工人人工费用(上涨12．8％)的同步上涨。三是银行贷款利率的不断提高。四是物权法的出台，拆迁难度加大、拆迁费用增长。上述原因导致房屋开发建设成本进一步扩大，助推房价的刚性上涨，是商品房价格居高不下的成因。

    3、住房投资对价格的左右。2007年，人们除了热衷于股票、证券金融投资外，其次就是以投资的形式购买住房，住房投资需求的变化，自然地使市场需求弹性又有所放大。目前，我市拥有两套及以上住房的居民占11．1％，随着国家房地产政策的变化，势必对未来房价形成新的左右因素。

    4、住宅供应结构不尽合理。我市在不断完善和调整住房结构，普通住房的供应也有了明显改善，但目前中低价位住房供应比例仍偏低。调查显示，我市居民对每平方米销售价格在3500元以下价位住房需求占78．8％，与实际供应相差48％。

    5、经济适用房和廉租房建设尚需加快步伐。经济适用房和廉租房的建设是解决中低收入家庭住房的重要途径，国家三令五申要求各个地区加速这类住宅的建设，以解决中低收入家庭住房问题。2008年我市计划新建120万平方米经济适用房、廉租房和解困房。目前这类住宅成品房还基本是起步阶段。